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FPコラム

2013年8月31日

■マイホーム購入時のチェックポイント(3)

○金利タイプの選び方

 世の中で出回っている金利に関する情報は、ものすごくアバウトな都市伝説のようなものです。住宅ローンの金利には固定金利と変動金利がありますが、固定金利だけで見ても借入年数によって長期プライムレートに連動したものと短期プライムレートに連動したものがあり、金利の決まるルールが全く違います。


≪固定金利≫
国債の利回りに連動する(国債↓金利↑)
・10年以上の固定金利商品(フラット35など)
長期プライムレートに連動して金利が決まる。
・10年未満の固定金利商品
短期プライムレートに連動して金利が決まる。

≪変動金利≫
景気に連動する(景気↑金利↑)
短期プライムレートに連動して金利が決まる。


 最近、「景気が回復しているから住宅ローンの金利が上昇している」という報道をよく目にしますが、フラット35をはじめとした10年以上の固定金利商品は、国債の価格が下がっているから金利が上昇しているのであって、景気は関係ありません。一方の変動金利がこの半年で上昇したかというと一部のネット銀行のキャンペーンを除いては基本的に全行2.475%から全く変わっていません。


 変動金利は、間違いなく景気に連動します。基本的なサイクルでいうと景気が良くなると給与が上がり、消費が増えて物価が上昇します。この物価の上昇ペースを抑えるために日銀が預金金利を上げます。すると人間の心理としては、「貯金して増えるなら少し残そう」と思うので消費が減り、物価上昇のペースが鈍ります。物価上昇をコントロールするために金利の引き上げや引き下げが行われるのです。つまり「金利が上がる」という表現は実は正しくありません。金利は「上げる」か「下げる」か意志を持って動きます。
 このサイクルをたどると給与が上がってから金利が上がるので、住宅ローンの返済額自体が増えても負担する割合は変わらないということになります。


 しかし、給与が上がるかどうかは勤務先が景気の影響を受けやすいかどうかによります。不況の時でもほとんど影響がなかったという業種の方は景気が良くなっても影響が少ないです。たとえば、公務員や医者等です。そういう場合には、注意が必要ですね。FPとしては、相談者の方がどういった業種の仕事をされているのかもヒアリングしていかないと住宅購入の最適なプランが見えてきません。


 給与が上がらないのに住宅ローンの金利だけあがるという現象は非常に起きづらいので、一般的には変動金利が当てはまるケースが多いですが、景気の影響が少ない業種の方や共働きで預金が無く、家計もぎりぎりな方は変動金利を中心に選んではいけません。このようなケースでは、金利上昇時に返済額が増えた場合、月々いくらまでなら対応できるかというのびしろを見極めて変動金利と固定金利をミックスする割合を決めることが必要です。


 一概に固定金利と変動金利のどちらが有利か?とあてはめるのは、とても危険です。それぞれの家族の勤務状況、預金残高、家計の収支を併せて総合的に判断することが大切です。

続く

※次回は毎月の返済額のめやすです。


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